R\u00e9siliation anticip\u00e9e du bail commercial par le locataire ou ses ayants-droits<\/strong><\/h3>\n<\/li>\n<\/ul>\nLe preneur peut demander la r\u00e9siliation anticip\u00e9e du bail, s\u2019il a demand\u00e9 \u00e0 b\u00e9n\u00e9ficier de ses droits \u00e0 la retraite, s\u2019il a \u00e9t\u00e9 admis au b\u00e9n\u00e9fice d\u2019une pension d\u2019invalidit\u00e9. A d\u00e9faut de convention contraire, le locataire peut aussi demander la r\u00e9siliation du bail \u00e0 l\u2019expiration d\u2019une p\u00e9riode triennale. La loi modifie le r\u00e9gime de la r\u00e9siliation anticip\u00e9e en supprimant la possibilit\u00e9 de recourir \u00e0 une clause de renonciation \u00e0 la r\u00e9siliation anticip\u00e9e par le preneur (Article L.145-4 du Code de commerce). Cette nouvelle disposition est applicable aux contrats conclus ou renouvel\u00e9s \u00e0 compter du 1er<\/sup> septembre 2014.
\nLes ayants-droit du locataire se voient accorder la possibilit\u00e9 de r\u00e9silier le bail, en cas de d\u00e9c\u00e8s de celui-ci. La demande des ayants-droit doit \u00eatre pr\u00e9sent\u00e9e \u00ab\u00a0dans les formes et d\u00e9lais de l\u2019article 145-9<\/em>\u00a0\u00bb (Article L.145-4 al.4 du Code de commerce). Cette disposition est applicable \u00e0 toute succession ouverte \u00e0 compter de l\u2019entr\u00e9e en vigueur de la loi.\n<\/p>\n<\/h3>\n\n- \n
Allongement de la dur\u00e9e des baux d\u00e9rogatoires<\/strong><\/h3>\n<\/li>\n<\/ul>\nLa dur\u00e9e du bail d\u00e9rogatoire est \u00e9tendue de deux \u00e0 trois ans. La loi pr\u00e9cise qu\u2019\u00e0 l\u2019expiration de cette dur\u00e9e, les parties ne peuvent pas conclure un nouveau bail d\u00e9rogatoire pour exploiter le m\u00eame fonds dans les m\u00eames locaux.\n<\/p>\n
\n
\n- \n
La d\u00e9finition de la notion de convention d\u2019occupation pr\u00e9caire<\/strong><\/h3>\n<\/li>\n<\/ul>\nLa convention d\u2019occupation pr\u00e9caire n\u2019\u00e9tait pas d\u00e9finie par la loi. Il est d\u00e9sormais pr\u00e9vu qu\u2019elle se caract\u00e9rise \u00ab\u00a0quelle que soit sa dur\u00e9e, par le fait que l\u2019occupation des lieux n\u2019est autoris\u00e9e qu\u2019\u00e0 raison de circonstances particuli\u00e8res ind\u00e9pendantes de la seule volont\u00e9 des parties<\/em>\u00a0\u00bb (Article L.145-5-1 du Code de commerce). Cette nouvelle disposition est applicable aux contrats conclus ou renouvel\u00e9s \u00e0 compter du 1er<\/sup> septembre 2014. On rappellera que la convention d\u2019occupation pr\u00e9caire \u00e9chappe au statut des baux commerciaux.<\/p>\n\n
\n- \n
Am\u00e9nagement du droit au renouvellement du bail<\/strong><\/h3>\n<\/li>\n<\/ul>\nLes articles L.145-15 et L.145-16 du Code de commerce, pr\u00e9voyant la nullit\u00e9 des clauses ou conventions qui ont pour effet de faire \u00e9chec au droit au renouvellement au bail ou qui visent \u00e0 interdire au locataire de c\u00e9der son bail font l\u2019objet d\u2019une modification.
\nDor\u00e9navant, il est pr\u00e9vu que l\u2019inobservation de ces articles ne sera plus sanctionn\u00e9e par la nullit\u00e9 des clauses. Celles-ci seront \u00ab\u00a0r\u00e9put\u00e9es non \u00e9crites<\/em>\u00a0\u00bb. Selon le rapport de la commission des affaires \u00e9conomiques de l\u2019Assembl\u00e9e nationale, cette modification vise \u00e0 faire \u00e9chapper ces articles \u00e0 la prescription biennale \u00e9tablie par l\u2019article L.145-60 du Code de commerce.
\nLes dispositions privant les \u00e9trangers du droit au renouvellement du bail sont par ailleurs supprim\u00e9es.<\/p>\n\n
\n- \n
La r\u00e9vision du loyer<\/strong><\/h3>\n<\/li>\n<\/ul>\nLa r\u00e9f\u00e9rence \u00e0 l\u2019indice du co\u00fbt de la construction est supprim\u00e9e. Seul l\u2019indice des loyers commerciaux ou l\u2019indice des loyers des activit\u00e9s tertiaires sont pris en compte pour limiter la variation du montant du loyer (Article L.145-34 du Code de commerce). En cas de d\u00e9rogation \u00e0 la r\u00e8gle du plafonnement du montant du loyer, la variation du loyer est limit\u00e9e \u00e0 \u00ab\u00a010% du loyer acquitt\u00e9 au cours de l\u2019ann\u00e9e pr\u00e9c\u00e9dente\u00a0<\/em>\u00bb.
\nLa loi pr\u00e9cise en outre que la r\u00e9vision du loyer prend effet \u00e0 la date \u00ab de la demande en r\u00e9vision<\/em>\u00a0\u00bb (Article L.145-38 al.1er<\/sup> du Code de commerce).<\/p>\n\n
\n- \n
L\u2019\u00e9tat des lieux, les charges locatives et les imp\u00f4ts<\/strong><\/h3>\n<\/li>\n<\/ul>\nUn nouvel article relatif \u00e0 l\u2019\u00e9tablissement d\u2019un \u00e9tat des lieux contradictoire (Article L.140-40-1 du Code de commerce) a \u00e9t\u00e9 adopt\u00e9. Un \u00e9tat des lieux doit \u00eatre \u00e9tabli lors de la prise de possession du local et lors de la restitution. Lorsque les parties ne parviennent \u00e0 \u00e9tablir d\u2019\u00e9tat des lieux, \u00e0 la demande d\u2019une des parties, celui-ci est dress\u00e9 par un huissier de justice. Il est pr\u00e9vu que cette nouvelle disposition s\u2019applique aux baux conclus avant son entr\u00e9e en vigueur uniquement lorsqu\u2019un \u00e9tat des lieux a \u00e9t\u00e9 \u00e9tabli lors de la prise de possession.
\nA compter du 1er<\/sup> septembre 2014, la loi impose au bailleur d\u2019informer le preneur sur la r\u00e9partition des charges locatives, imp\u00f4ts, taxes et redevances li\u00e9s au bail (Article L.145-40-2 du Code de commerce). En outre, lors de la conclusion du bail puis tous les trois ans, le bailleur doit porter \u00e0 la connaissance du locataire\u00a0:
\n– Un \u00e9tat pr\u00e9visionnel des travaux qu\u2019il envisage de r\u00e9aliser dans les trois ann\u00e9es suivantes accompagn\u00e9 d\u2019un budget pr\u00e9visionnel\u00a0;
\n– Un \u00e9tat r\u00e9capitulatif des travaux r\u00e9alis\u00e9s au cours des trois ann\u00e9es pr\u00e9c\u00e9dentes.
\nLes litiges relatifs aux charges, aux travaux ainsi que les litiges relatifs au montant des loyers lors de la r\u00e9vision triennale et au taux de variation pourront \u00eatre soumis \u00e0 la commission d\u00e9partementale de conciliation en mati\u00e8re de baux commerciaux qui voit donc sa comp\u00e9tence \u00e9largie (Article \u00a0L.145-35 du Code de commerce).<\/p>\n\n
\n- \n
Droit de pr\u00e9emption des communes et d\u00e9l\u00e9gation<\/strong><\/h3>\n<\/li>\n<\/ul>\nLa loi compl\u00e8te l\u2019article L.214-1 du Code de l\u2019urbanisme relatif au droit de pr\u00e9emption des communes. Le nombre des informations que doit contenir la d\u00e9claration pr\u00e9alable \u00e0 une ali\u00e9nation d\u2019un fonds est augment\u00e9.
\nLa d\u00e9claration d\u2019intention d\u2019ali\u00e9ner devait uniquement mentionner\u00a0le prix et les conditions de la cession. D\u00e9sormais, elle doit mentionner \u00ab\u00a0 le prix, l’activit\u00e9 de l’acqu\u00e9reur pressenti, le nombre de salari\u00e9s du c\u00e9dant, la nature de leur contrat de travail et les conditions de la cession. Elle comporte \u00e9galement le bail commercial, le cas \u00e9ch\u00e9ant, et pr\u00e9cise le chiffre d’affaires lorsque la cession porte sur un bail commercial ou un fonds artisanal ou commercial<\/em>\u00a0\u00bb (Article L.214-1 al 3 du Code de l\u2019urbanisme).
\nLe nouvel article L.214-1-1 du Code de l\u2019urbanisme, pr\u00e9voit la possibilit\u00e9 pour la commune, titulaire d\u2019un droit de pr\u00e9emption de d\u00e9l\u00e9guer ce droit \u00e0 un \u00e9tablissement public de coop\u00e9ration intercommunale. Cet \u00e9tablissement public ou la commune peuvent d\u00e9l\u00e9guer ce droit de pr\u00e9emption \u00e0 \u00ab\u00a0un \u00e9tablissement public\u00a0y ayant vocation, \u00e0 une soci\u00e9t\u00e9 d\u2019\u00e9conomie mixte, au concessionnaire d’une op\u00e9ration d’am\u00e9nagement ou au titulaire d’un contrat de revitalisation artisanale et commerciale<\/em>\u00a0\u00bb.\n<\/p>\n\n
\n- \n
Le b\u00e9n\u00e9fice d\u2019un droit de pr\u00e9f\u00e9rence en cas de vente du local<\/strong><\/h3>\n<\/li>\n<\/ul>\nLa loi met un place un droit de pr\u00e9f\u00e9rence au profit du locataire en cas de vente d\u2019un local commercial qui s\u2019inspire du droit de pr\u00e9emption du locataire instaur\u00e9 en mati\u00e8re de baux d\u2019habitation par la loi du 6 juillet 1989 (Article L 145-46-1 du Code de commerce).
\nLes dispositions pr\u00e9voyant ce droit de pr\u00e9f\u00e9rence ne sont pas d\u2019ordre public et peuvent donc \u00eatre \u00e9cart\u00e9es par une clause contraire du bail. En outre, elles ne s\u2019appliquent pas en cas\u00a0:
\n–\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 de cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial,
\n–\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 de cession unique de locaux commerciaux distincts,
\n–\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 de cession d’un local commercial au copropri\u00e9taire d’un ensemble commercial,
\n–\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 de cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux,
\n–\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 de cession d’un local au conjoint du bailleur ou encore \u00e0 un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint.<\/p>\n
Lorsque le bailleur envisage de vendre le local commercial, il doit d\u00e9sormais informer le locataire de son intention de vendre le local par lettre recommand\u00e9e avec demande d\u2019avis de r\u00e9ception. Le bailleur doit pr\u00e9ciser le prix ainsi que les conditions de la vente. Cette lettre vaut offre.
\nEn cas d\u2019acceptation du preneur, les parties disposent d\u2019un d\u00e9lai de deux mois pour conclure la vente. A d\u00e9faut, l\u2019acceptation est sans effet. Par exception, si le preneur pr\u00e9cise dans sa r\u00e9ponse, son intention de recourir \u00e0 un pr\u00eat, le d\u00e9lai est de quatre mois.
\nLorsque le local est un lot appartenant \u00e0 un ensemble faisant l\u2019objet d\u2019une vente unique, le locataire ne b\u00e9n\u00e9ficie pas de ce droit de pr\u00e9f\u00e9rence.
\nCet article est applicable aux baux d\u00e9j\u00e0 en vigueur \u00e0 compter du sixi\u00e8me mois qui suit la promulgation de la loi, soit \u00e0 partir du 1er<\/sup> d\u00e9cembre 2014.<\/p>\n\n
\n- \n
Le cong\u00e9<\/strong><\/h3>\n<\/li>\n<\/ul>\nSelon l\u2019article L.145-9 du Code de commerce, le cong\u00e9 doit \u00eatre donn\u00e9 par acte extrajudiciaire. La loi assouplit les conditions de formes encadrant le cong\u00e9. Ainsi, les parties peuvent choisir de recourir \u00e0 l\u2019envoi d\u2019une lettre recommand\u00e9e avec demande d\u2019avis de r\u00e9ception.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
Loi n\u00b0 2014-624 du 18 juin 2014 : La r\u00e9forme des baux commerciaux La loi n\u00b02014-626 du 18 juin 2014, relative \u00e0 l\u2019artisanat, au commerce et aux tr\u00e8s petites entreprises apporte de profondes modifications au r\u00e9gime des baux commerciaux. La majorit\u00e9 des dispositions de cette loi sont entr\u00e9es en vigueur le 19 juin 2014. Consulter […]<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_et_pb_use_builder":"","_et_pb_old_content":"","_et_gb_content_width":"","footnotes":""},"categories":[11],"tags":[],"class_list":["post-1124","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-contentieux"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/llc.bypi.fr\/2021\/arst\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1124","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/llc.bypi.fr\/2021\/arst\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/llc.bypi.fr\/2021\/arst\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/llc.bypi.fr\/2021\/arst\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/llc.bypi.fr\/2021\/arst\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=1124"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/llc.bypi.fr\/2021\/arst\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1124\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/llc.bypi.fr\/2021\/arst\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=1124"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/llc.bypi.fr\/2021\/arst\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=1124"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/llc.bypi.fr\/2021\/arst\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=1124"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}