Avant l\u2019adoption de la loi Pinel, le Code de commerce ne contenait aucune disposition r\u00e9gissant sp\u00e9cifiquement la r\u00e9partition des charges entre le bailleur et le locataire. La mati\u00e8re \u00e9tait donc r\u00e9gie par renvoi aux dispositions du Code civil, elles-m\u00eames peu \u00e9clairantes, et surtout par la convention des parties.
\nIl \u00e9tait en effet admis que les parties avaient toute libert\u00e9 pour convenir de la d\u00e9finition et de la r\u00e9partition des charges.
\nLa jurisprudence validait ainsi les \u00ab\u00a0clauses exorbitantes de droit commun\u00a0\u00bb mettant \u00e0 la charge du locataire\u00a0:
\n–\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 de la totalit\u00e9 de l\u2019imp\u00f4t foncier\u00a0;
\n–\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 des \u00ab\u00a0grosses\u00a0\u00bb r\u00e9parations vis\u00e9es par l\u2019article 606 du Code civil\u00a0;
\n–\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 des travaux de mise en conformit\u00e9 des locaux\u00a0;
\n–\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 des travaux rendus n\u00e9cessaires pour cause de v\u00e9tust\u00e9 des locaux\u00a0;
\n–\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 de toutes les charges de copropri\u00e9t\u00e9, sans exception.
\nDans le fil de cette jurisprudence, de nombreux baux contiennent des clauses stipulant un loyer \u00ab\u00a0net de charges\u00a0\u00bb qui tendent \u00e0 faire supporter par le locataire l\u2019ensemble des charges qui, \u00e0 d\u00e9faut de pr\u00e9cision, devraient \u00eatre assum\u00e9es par le bailleur.
\nCes clauses t\u00e9moignent de la position de force des bailleurs dans la n\u00e9gociation contractuelle. Le l\u00e9gislateur a entendu lutter contre les exc\u00e8s n\u00e9s de cette situation.<\/p>\n

 <\/p>\n

II. <\/b>Nouveau dispositif<\/b><\/h3>\n

La loi du 18 juin 2014 a mis fin \u00e0 la libert\u00e9 contractuelle pr\u00e9sidant \u00e0 la r\u00e9partition des charges entre bailleur et locataire et institue une obligation d\u2019information \u00e0 la charge du bailleur. Ces dispositions, codifi\u00e9es \u00e0 l\u2019article L 145-40-2 du Code de commerce, sont bien entendu d\u2019ordre public.<\/div>\n

<\/div>\n

<\/div>\n

A. R\u00e9partition des charges<\/span><\/b><\/h4>\n

\n

1.<\/span><\/b> Principe\u00a0: inventaire pr\u00e9cis et limitatif des charges <\/span>
\nLe principe pos\u00e9 par la loi nouvelle est celui de la stipulation dans le bail d\u2019un inventaire pr\u00e9cis et limitatif des cat\u00e9gories de charges, imp\u00f4ts et redevances li\u00e9s \u00e0 ce bail et de leur r\u00e9partition entre le bailleur et le locataire (C. com. article L 145-40-2, al. 1).
\nIl est \u00e9galement pr\u00e9cis\u00e9 que dans les ensembles immobiliers comportant plusieurs locataires (dont notamment les copropri\u00e9t\u00e9s), le contrat de location doit pr\u00e9ciser la r\u00e9partition des charges ou du co\u00fbt des travaux entre les diff\u00e9rents locataires occupant cet ensemble. Cette r\u00e9partition est fonction de la surface exploit\u00e9e. Le montant des imp\u00f4ts, taxes et redevances pouvant \u00eatre imput\u00e9s au locataire correspond strictement au local occup\u00e9 par chaque locataire et \u00e0 la quote-part des parties communes n\u00e9cessaires \u00e0 l’exploitation de la chose lou\u00e9e (C. com. article L 145-40-2, al. 3).
\nLa loi renvoie \u00e9galement \u00e0 un d\u00e9cret en Conseil d\u2019Etat pour la d\u00e9finition des charges, imp\u00f4ts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent \u00eatre imput\u00e9s au locataire.
\n2. <\/span><\/b>Applications<\/span>
\nCe d\u00e9cret, tr\u00e8s attendu, a \u00e9t\u00e9 adopt\u00e9 le 3 novembre dernier. Il cr\u00e9e un nouvel article R 145-35 au sein du Code de commerce aux termes duquel ne peuvent \u00eatre imput\u00e9s au locataire :
\n1\u00b0 Les d\u00e9penses relatives aux grosses r\u00e9parations mentionn\u00e9es \u00e0 l’article 606 du code civil<\/b> ainsi que, le cas \u00e9ch\u00e9ant, les honoraires li\u00e9s \u00e0 la r\u00e9alisation de ces travaux ;
\nIl est rappel\u00e9 que les grosses r\u00e9parations vis\u00e9es par ce texte sont celles des gros murs et des vo\u00fbtes, le r\u00e9tablissement des poutres et des couvertures enti\u00e8res celui des digues et des murs de sout\u00e8nement et de cl\u00f4tur\u00e9 aussi en entier. La jurisprudence adopte cependant une d\u00e9finition plus large\u00a0: les grosses r\u00e9parations int\u00e9ressent l\u2019immeuble dans sa structure et sa solidit\u00e9 g\u00e9n\u00e9rale alors que les travaux d\u2019entretien sont ceux qui sont utiles au maintien permanent en bon \u00e9tat de l\u2019immeuble (Cass. 3^{\u00e8me<\/sup> civ. 13 juillet 2005 n\u00b0 04-13764 \u2013 FS-PB).
\n2\u00b0 Les d\u00e9penses relatives aux travaux ayant pour objet de rem\u00e9dier \u00e0 la v\u00e9tust\u00e9<\/b> ou de mettre en conformit\u00e9 avec la r\u00e9glementation<\/b> le bien lou\u00e9 ou l’immeuble dans lequel il se trouve, d\u00e8s lors qu’ils rel\u00e8vent des grosses r\u00e9parations<\/b> mentionn\u00e9es \u00e0 l’alin\u00e9a pr\u00e9c\u00e9dent ;
\nIl est traditionnellement admis que les travaux de mise en conformit\u00e9 et ceux relevant de la v\u00e9tust\u00e9 devaient, faute de stipulation contraire, \u00eatre support\u00e9s par le bailleur. On peut n\u00e9anmoins s\u2019interroger sur la port\u00e9e de la disposition puisque l\u2019interdiction ne s\u2019applique que dans la mesure o\u00f9 les travaux rel\u00e8vent des grosses r\u00e9parations. Elle appara\u00eet ainsi redondante avec le 1\u00b0.
\n3\u00b0 Les imp\u00f4ts<\/b>, notamment la contribution \u00e9conomique territoriale, taxes et redevances dont le redevable l\u00e9gal est le bailleur ou le propri\u00e9taire<\/b> du local ou de l’immeuble ; toutefois,<\/b> peuvent \u00eatre imput\u00e9s au locataire la taxe fonci\u00e8re<\/b> et les taxes additionnelles<\/b> \u00e0 la taxe fonci\u00e8re ainsi que les imp\u00f4ts, taxes et redevances li\u00e9s \u00e0 l’usage du local<\/b> ou de l’immeuble ou \u00e0 un service dont le locataire b\u00e9n\u00e9ficie directement ou indirectement ;
\nLa r\u00e9daction de la loi Pinel avait suscit\u00e9 l\u2019espoir chez les locataires de voir d\u00e9finitivement supprim\u00e9e la facult\u00e9 de se voir r\u00e9percuter la taxe fonci\u00e8re et autres taxes li\u00e9es \u00e0 l\u2019usage du bien, dont notamment la TEOM (taxe d\u2019enl\u00e8vement des ordures m\u00e9nag\u00e8res). Ils seront d\u00e9\u00e7us. L\u2019exception ouverte express\u00e9ment pour la taxe fonci\u00e8re, ses taxes additionnelles et autres taxes li\u00e9es \u00e0 l\u2019usage des locaux aboutit en effet \u00e0 renverser en pratique le principe pos\u00e9 par le texte.
\n4\u00b0 Les honoraires du bailleur<\/b> li\u00e9s \u00e0 la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail ;
\nLa disposition vise les soci\u00e9t\u00e9s fonci\u00e8res et bailleurs de centres commerciaux qui r\u00e9percutaient syst\u00e9matiquement les frais de gestion sur les locataires.
\n5\u00b0 Dans un ensemble immobilier, les charges, imp\u00f4ts, taxes, redevances et le co\u00fbt des travaux relatifs \u00e0 des locaux vacants<\/b> ou imputables \u00e0 d’autres locataires.
\nLa r\u00e9partition entre les locataires des charges, des imp\u00f4ts, taxes et redevances et du co\u00fbt des travaux relatifs \u00e0 l’ensemble immobilier peut \u00eatre conventionnellement pond\u00e9r\u00e9e. Ces pond\u00e9rations sont port\u00e9es \u00e0 la connaissance des locataires.
\nCette facult\u00e9 de pond\u00e9ration conventionnelle semble aller \u00e0 l\u2019encontre du texte m\u00eame de l\u2019article L 145-40-2, alin\u00e9a 3 du Code de commerce pr\u00e9voyant que le montant des imp\u00f4ts, taxes et redevances pouvant \u00eatre imput\u00e9s au locataire correspond strictement au local occup\u00e9 par chaque locataire et \u00e0 la quote-part des parties communes n\u00e9cessaires \u00e0 l’exploitation de la chose lou\u00e9e.
\nNe sont pas comprises dans les d\u00e9penses mentionn\u00e9es aux 1\u00b0 et 2\u00b0 celles se rapportant \u00e0 des travaux d’embellissement<\/b> dont le montant exc\u00e8de le co\u00fbt du remplacement \u00e0 l’identique.<\/p>\n}

B. Information relative aux charges<\/span><\/b><\/h4>\n

1.<\/span><\/b> A la conclusion du contrat<\/span>
\nL\u2019inventaire pr\u00e9cis et limitatif des charges, imp\u00f4ts et taxes et leur r\u00e9partition entre le bailleur et le locataire doit \u00eatre stipul\u00e9 dans le contrat.
\nEn outre, le bailleur communique \u00e0 chaque locataire :
\n1\u00b0 Un \u00e9tat pr\u00e9visionnel des travaux qu’il envisage de r\u00e9aliser dans les trois ann\u00e9es suivantes, assorti d’un budget pr\u00e9visionnel ;
\n2\u00b0 Un \u00e9tat r\u00e9capitulatif des travaux qu’il a r\u00e9alis\u00e9s dans les trois ann\u00e9es pr\u00e9c\u00e9dentes, pr\u00e9cisant leur co\u00fbt.<\/p>\n

2.<\/span><\/b> En cours de bail<\/span>
\nLe bailleur doit fournir au locataire\u00a0:
\n– chaque ann\u00e9e<\/span>\u00a0:
\nun \u00e9tat r\u00e9capitulatif des cat\u00e9gories de charges, imp\u00f4ts, taxes et redevances li\u00e9s \u00e0 ce bail qui inclut la liquidation et la r\u00e9gularisation des comptes de charges, est communiqu\u00e9 au locataire au plus tard le 30 septembre de l’ann\u00e9e suivant celle au titre de laquelle il est \u00e9tabli ou, pour les immeubles en copropri\u00e9t\u00e9, dans le d\u00e9lai de trois mois \u00e0 compter de la reddition des charges de copropri\u00e9t\u00e9 sur l’exercice annuel. Le bailleur communique en outre au locataire, \u00e0 sa demande, tout document justifiant le montant des charges, imp\u00f4ts, taxes et redevances imput\u00e9s \u00e0 celui-ci (C. com. art. R 145-36)\u00a0;
\n– tous les trois ans<\/span>\u00a0:
\n1\u00b0 Un \u00e9tat pr\u00e9visionnel des travaux qu’il envisage de r\u00e9aliser dans les trois ann\u00e9es suivantes, assorti d’un budget pr\u00e9visionnel\u00a0;
\n2\u00b0 Un \u00e9tat r\u00e9capitulatif des travaux qu’il a r\u00e9alis\u00e9s dans les trois ann\u00e9es pr\u00e9c\u00e9dentes, pr\u00e9cisant leur co\u00fbt (C. com. art. L 145-40-2).
\nCes informations sont communiqu\u00e9es dans le d\u00e9lai de 2 mois \u00e0 compter de chaque \u00e9ch\u00e9ance triennale.
\n– d\u00e8s que possible\u00a0<\/span>: une information sur des charges, imp\u00f4ts, taxes et redevances nouveaux (C. com. art. L 145-40-2).
\nCompte tenu du caract\u00e8re limitatif de l\u2019inventaire contractualis\u00e9, ces nouvelles charges, taxes, redevances et imp\u00f4ts devront \u00eatre support\u00e9es par le bailleur. En effet, le caract\u00e8re \u00ab\u00a0pr\u00e9cis\u00a0\u00bb de l\u2019inventaire semble exclure les clauses qui anticiperaient de mani\u00e8re g\u00e9n\u00e9rique la cr\u00e9ation de nouvelles charges et les mettraient \u00e0 la charge du locataire.
\n3.<\/span><\/b> Sanction<\/span>
\nCurieusement, la loi ne pr\u00e9cise pas la sanction attach\u00e9e au non-respect par le bailleur des diff\u00e9rentes obligations d\u2019information qu\u2019il supporte.<\/div>\n

 <\/p>\n

 <\/p>\n

C. Entr\u00e9e en vigueur<\/span><\/b><\/h4>\n

Le dispositif mis en place par la loi Pinel relatif aux charges s\u2019applique aux baux conclus ou renouvel\u00e9s \u00e0 compter de la date de publication du d\u00e9cret n\u00b0 2014-1317 du 3 novembre 2014, soit \u00e0 compter du 5 novembre 2014.<\/div>\n<\/div>\n